Câu Hỏi Thường Gặp
Câu hỏi thường gặp khi mua bán nhà?
Bộ hồ sơ chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất gồm:
– Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;
– Hộ khẩu thường trú của người mua;
– Trích lục thửa đất;
– Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu phải nộp các loại thuế và phí sau:
a. Lệ phí trước bạ Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành).
b. Thuế thu nhập cá nhân Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau: Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua) – Giá bán: Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng – Giá mua: Giá mua được xác định căn cứ giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở
Theo khoản 1 Điều 358 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự với bên có quyền.
Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau: – Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. – Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo khoản 2 điều 120 Luật nhà ở năm 2014: “Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”. Như vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, hai bên được phép thỏa thuận bên nào sẽ làm thủ tục hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự năm 2005, bên thế chấp có quyền: “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Như vậy, về nguyên tắc người mua có thể nhận chuyển nhượng căn nhà (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý.
Việc chuyển nhượng có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:
a) Trường hợp thứ nhất: Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng sẽ tiến hành “tay ba”, nghĩa là giữa bên bán, bên mua và ngân hàng. Khoản tiền mua bán nhà sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn).
b) Trường hợp thứ hai: Bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường
Theo Điều 159 Luật nhà ở năm 2014: “1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh Việt Nam.
Câu hỏi thường gặp khi thuê nhà?
Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ, một bên trong giao dịch dân sự có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi:
Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng
Các bên có thỏa thuận
Pháp luật quy định
Trong trường hợp cho thuê nhà, bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà nếu rơi vào các trường hợp như sau:
Bên cho thuê
Cho thuê nhà không đúng thẩm quyền, đối tượng và điều kiện
Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên không có lý do chính đáng
Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích
Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ ngôi nhà thuê
Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà
Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, bị lập biên bản 03 lần mà không sửa chữa
Hai bên không thỏa thuận được giá cả khi bên cho thuê nhà điều chỉnh giá thuê sau khi cải tạo nhà cho thuê
Bên thuê nhà
Bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng
Bên cho thuê nhà tăng tiền thuê nhà bất hợp lý hoặc không thông báo cho bên thuê
Khi quyền sử dụng nhà cho thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba
Một điều bạn cần lưu ý, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày. Nếu không phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại nếu có, trừ khi có thỏa thuận khác.
Khi cho người nước ngoài thuê nhà thì điều đầu tiên bạn cần chú ý là họ phải thuộc diện được phép thuê nhà theo quy định của Pháp luật Việt Nam. Cụ thể:
Theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở, việc cho người nước ngoài thuê nhà cần những điều kiện sau:
Bên cho thuê nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự. Nếu bên cho thuê là cá nhân, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, nếu là tổ chức, phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Bên thuê nhà ở là cá nhân nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:
Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài) c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.” |
Thêm một điều bạn cần lưu ý nữa, pháp luật Việt Nam hiện hành không cho phép sử dụng đơn vị thanh toán bằng ngoại tệ. Hợp đồng cho thuê nhà ở có phương thức thanh toán bằng ngoại tệ sẽ không được pháp luật công nhận và vô hiệu.
Theo Khoản 1 và Khoản 3 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 thì nhà cho thuê phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật
Nhà cho thuê không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn
Nhà cho thuê không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền
Bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường
Như vậy đối với nhà ở đang bị tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để tiến hành cho thuê nhà theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào điều 146 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về việc thế chấp nhà ở đang được cho thuê nhà như sau:
Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác
Như vậy, bạn hoàn toàn có thể tiến hành thế chấp nhà cho thuê nhưng bắt buộc phải có thông báo cụ thể bằng văn bản đến tất cả các đối tượng đang thuê nhà của bạn.
Điều đầu tiên Rever khuyên bạn nên kiểm tra lại tình trạng nhà cho thuê bao gồm hiện trạng cơ sở vật chất, nội thất, mức độ xuống cấp hư hỏng. Đây là bước giúp bạn xác định được căn hộ bạn định cho thuê sẽ nằm ở phân khúc nào và hướng tới các đối tượng nào.
Tiếp theo, để có thể cho thuê nhà được giá và nhanh chóng bạn cần phải tiến hành tân trang lại, đảm bảo cho căn hộ luôn trong tình trạng tốt nhất và sạch sẽ nhất. Bên cạnh đó, thị hiếu của khách thuê nhà, nhất là khách nước ngoài thường rất thích những căn hộ có nhiều ánh sáng tự nhiên, không gian thoáng đãng nhiều cây xanh, tạo cảm giác yên tĩnh và an toàn.
Yếu tố quan trọng nhất đó chính là giá cả, bạn phải chắc chắn đưa ra một mức giá cho thuê nhà hợp lý, phù hợp với căn hộ của bạn và tình hình thị trường. Bạn nên tham khảo mức giá cho thuê của các căn hộ có các đặc điểm tương đồng về vị trí, diện tích và so sánh chúng với căn hộ của mình từ đó xác định được mức giá cho thuê nhà thích hợp nhất.
Hoặc tốt nhất bạn có thể liên hệ với đại lý môi giới có uy tín, giàu kinh nghiệm để ủy thác tìm khách thuê căn hộ của mình. Các đại lý môi giới sẽ là phương pháp giúp bạn tìm được khách thuê nhà nhanh chóng và hiệu quả nhất. Một điểm lưu ý nhỏ là bạn nên thỏa thuận trao đổi đổi kỹ càng với môi giới về giá cho thuê nhà niêm yết, các kế hoạch quảng cáo, tiến độ môi giới, mức phí hoa hồng sau khi giao dịch thành công với khách hàng.
